Οι επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία απαιτούν κεφάλαια. Το βασικό πρόβλημα της αγοράς αυτής είναι η έλλειψη μιας κεντρικής συναλλακτικής αγοράς, αντίστοιχης με την αγορά των μετοχών. Τα REITs είναι εταιρείες που παράγουν έσοδα μέσω της διαχείρισης ακίνητων. Παρέχουν στον επενδυτή τα πλεονεκτήματα ενός διαφοροποιημένου χαρτοφυλάκιού και της άμεσης ρευστοποίησης των επενδυμένων κεφαλαίων.
Ακολουθήστε τη Cash Flow στα Social Media:
Πρόκειται για επενδυτικά καταπιστεύματα που λειτουργούν παρόμοια με τα αμοιβαία κεφάλαια. Με τη μόνη μεγάλη διαφορά ότι δεν χρησιμοποιούν τα χρήματα που συλλέγονται από τους επενδυτές για να αγοράσουν μετοχές και ομόλογα. Ουσιαστικά, λειτουργούν ως ένα ομόσπονδο όχημα μέσω του οποίου το κεφάλαιο αναπτύσσεται για την ιδιοκτησία περιουσιακών στοιχείων. Οι επενδυτές των REITs, απολαμβάνουν όλων των τύπων τακτικά εισοδήματα, διαφοροποίηση και εκτίμηση κεφαλαίου μακροπρόθεσμα. Επίσης έχουν πρόσβαση σε επενδύσεις χαρτοφυλακίων ακινήτων μεγάλης κλίμακας.
Στην Εικόνα φαίνεται σχηματικά ο τρόπος λειτουργίας των REITs.
Η ανάγκη που οδήγησε στη θεσμοθέτηση των REITs
Οι άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα απαιτούν άντληση τεραστίων κεφαλαίων με αποτέλεσμα τον αποκλεισμό των μικροεπενδυτών από τις επενδύσεις αυτές. Η ανάγκη ωστόσο των μικροεπενδυτών για τη διάθεση των κεφαλαίων τους σε αυτού του είδους τις επενδύσεις, οδήγησε το Κογκρέσο το 1960 στην θεσμοθέτηση των REITs (cigar exercise tax extension). Παρέχοντας τους τη δυνατότητα επένδυσης σε εμπορικά ακίνητα που παράγουν μεγάλα εισοδήματα.
Προκειμένου να καταστεί η δομή τους πιο ελκυστική για τους επενδυτές, η κυβέρνηση των ΗΠΑ πείστηκε να προσφέρει προτιμησιακή φορολογική μεταχείριση για τα REITs. Εν τέλει συμφωνήθηκε ότι οι εταιρείες REITs θα πρέπει να συμμορφώνονται με συγκεκριμένους κανονισμούς, προκειμένου να αποκτήσουν και να διατηρήσουν το καθεστώς REIT (REIT regime). Οι κανονισμοί αυτοί περιλάμβαναν την υποχρέωση τους να διανέμουν ένα μεγάλο ποσοστό των καθαρών κερδών τους ετησίως.
Αρχικά, η δομή τους προέκυψε ως «μέσο σταθερού εισοδήματος» δηλαδή επενδυτικό περιουσιακό στοιχείο που παρείχε στους επενδυτές επιστροφές υπό μορφή σταθερών περιοδικών πληρωμών, όπως ένα ομολογιακό δάνειο. Επιπλέον, προσέφερε στους επενδυτές την ευκαιρία για κέρδη από μετοχές και η δομή αυτή επιδίωκε να προσφέρει στους επενδυτές ένα επενδυτικό όχημα που τους προσέφερε τόσο τακτικό εισόδημα όσο και αύξηση κεφαλαίου.
Προϋποθέσεις του θεσμού των REITs
Τέσσερεις παραμέτροι πρέπει να τηρούνται για να θεωρηθεί μια εταιρία ως REIT:
- Οργανωτική δομή: πρέπει να είναι οργανωμένα ως εταιρεία.
- Φύση του ενεργητικού: τουλάχιστον το 75% της αξίας του ενεργητικού πρέπει να αντιπροσωπεύεται από ακίνητα, μετρητά και κρατικούς τίτλους. Τα REITs δεν μπορεί να κατέχουν μη κυβερνητικούς τίτλους σε ποσό μεγαλύτερο του 25% της αξίας των περιουσιακών στοιχείων.
- Πηγές εισοδήματος: το 75% τουλάχιστον του εισοδήματος της εταιρείας προέρχεται από επενδύσεις σε ακίνητα ή σε σχετικές επενδύσεις. Ο ιστότοπος του Χρηματιστηρίου του Λονδίνου σημειώνει ότι: «Τουλάχιστον το 75 % των κερδών πρέπει να προέρχεται από αυτή την επιχείρηση ενοικίασης ακινήτων και τουλάχιστον το 75 % των ακαθάριστων περιουσιακών στοιχείων του ομίλου πρέπει να περιλαμβάνει περιουσιακά στοιχεία ή μετρητά από επιχειρήσεις ενοικίασης ακινήτων».
- Κατανομή του εισοδήματος: το 90% του καθαρού εισοδήματος πρέπει να διανεμηθεί στους μετόχους – η αποκαλούμενη διανομή περιουσιακών στοιχείων (PID). «Εάν τηρηθεί, τα REITs μπορούν να αφαιρέσουν όλα τα μερίσματα που καταβάλλονται στους μετόχους τους και να αποφύγουν την ομοσπονδιακή φορολόγηση σε εταιρικό επίπεδο επί του διανεμόμενου ποσού.
Τα οφέλη του θεσμού των REITs
Τα ακίνητα που κατέχονται από τα REITs δημιουργούν ένα χαρτοφυλάκιο διαχειριζόμενο από επαγγελματίες και αποτιμημένο από πιστοποιημένους εκτιμητές. Έτσι ο επενδυτής σε μετοχές REITs, έχει τη δυνατότητα να γνωρίζει τη πραγματική εικόνα του χαρτοφυλακίου ακινήτων κάτι που δε συμβαίνει σε κάποιον επενδυτή που κατέχει άμεσα ακίνητη περιουσία.
Τα οφέλη του θεσμού των REITs,είναι τα εξής:
- Πρώτον: To καθεστώς των REITs, επιτρέπει στους επενδυτές να έχουν άμεση πρόσβαση (ακόμη και) σε επενδύσεις μεγάλης κλίμακας.
- Δεύτερον: Τα (εισηγμένα) REITs είναι εταιρείες με μετοχές διαπραγματεύσιμες στο χρηματιστήριο, επομένως είναι εύκολη η σύγκριση με συγκεκριμένους δείκτες και εύκολη η ρευστοποίηση στην ονομαστική τους αξία.
- Τρίτον: Οι επενδύσεις σε REITs παρέχουν πλεονεκτήματα διαφοροποίησης χαρτοφυλακίου και χαμηλή συσχέτιση με άλλες μετοχές και με ομόλογα.
Είδη REITs
Τα REITs υπάρχουν σε όλους σχεδόν τους κλάδους της οικονομίας, συμπεριλαμβανομένων των νοσοκομείων, των ξενοδοχείων, των βιομηχανικών εγκαταστάσεων, των υποδομών, των εμπορικών κέντρων, των κέντρων αποθήκευσης, των φοιτητικών κατοικιών. Υπάρχουν διεθνώς τρεις τύποι REITs :
- Equity REITs: κατέχουν και λειτουργούν ακίνητα που παράγουν έσοδα και εκτελούν δραστηριότητες χρηματοδοτικής μίσθωσης, ανάπτυξης και κατασκευής.
- Στεγαστικά (mortgage) REITs: κατέχουν ενυπόθηκα δάνεια σε ακίνητα και δανείζουν χρήματα συνήθως σε υπάρχοντα ακίνητα ή αγοράζουν υποθήκες.
- Υβριδικά (hybrid) REITs: Συνδυασμός των δύο προηγουμένων τύπων.
_____________________________________________________
Σημείωση: Το παρών αποτελεί απόσπασμα από την έρευνα του Στέλιου Καπετανάκη με τίτλο: “Ευρωπαϊκά REITs: Παράγοντες που επηρεάζουν την Απόδοση τους και Μακροχρόνια Σχέση Ισορροπίας – Σχέσεις Αιτιότητας” Η έρευνα εκπονήθηκε στα πλαίσια της φοίτησης του στο Μεταπτυχιακό Πρόγραμμα: Διοίκηση Οικονομικών Μονάδων (ΜΒΑ) – Λογιστική. Δείτε ολόκληρη την έρευνα εδώ.
Cash Flow
Επιστημονική Ομάδα
_______________
Η Επιστημονική Ομάδα της Cash Flow, είναι στη διάθεση σας. Ελάτε μαζί μας να βρούμε λύσεις για την δικιά σας μοναδική περίπτωση και να σας μεταφέρουμε της υψηλής προστιθέμενης αξίας γνώσεις μας.
Για περισσότερες πληροφορίες καλέστε μας, στείλτε μας γραπτό μήνυμα ή email:
ΔΗΛΩΣΗ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟΥ: Οι πληροφορίες του παρόντος άρθρου, έχουν τύχει επιστημονικής επεξεργασίας. Δεν αποτελούν ούτε δύνανται να θεωρηθούν ως συμβουλές επί συγκεκριμένου ζητήματος. Οι αναγνώστες θα πρέπει να απευθύνονται σε κατάλληλους συμβούλους. Με την επιφύλαξη παντός δικαιώματος.
